L'IMU - Imposta municipale propria

1. Premessa

Il D.L. n. 201/2011, convertito con legge n. 214/2011, ha introdotto in via sperimentale l’imposta municipale propria (Imu) a decorrere dall’anno 2012, e fino al 2014. L’Imu sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, compresa l’addizionale comunale all’Irpef, dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati,e l'imposta comunale sugli immobili.

La nuova imposta è disciplinata da un quadro normativo di non facile lettura, visto che occorre far riferimento all’art. 13 del D.L. n. 201/2011, agli artt. 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011 “in quanto compatibili” ed al D.Lgs. n. 504/1992 “in quanto richiamato”.

Le disposizioni del D.Lgs. n. 504/1992 non espressamente richiamate e le altre innumerevoli disposizioni normative che fanno riferimento all’Ici non possono ritenersi più applicabili, salvo la possibilità per i comuni di introdurre agevolazioni o riduzioni per via regolamentare, nel rispetto dei nuovi vincoli previsti dalla disciplina Imu.

Le incertezze normative sono tante e riguardano diversi aspetti dell’imposta. Alcuni problemi possono essere risolti per via interpretativa, altri, invece, necessitano di una soluzione per via normativa, come nel caso degli immobili di proprietà comunale, non utilizzati per fini istituzionali.

Naturalmente, si auspica che il legislatore intervenga quanto prima, vista anche la necessità di dare risposte certe, ed in tempi rapidi, ai contribuenti.

2. Presupposto d’imposta e base imponibile

Il presupposto dell’imposta municipale propria è lo stesso dell’Ici, ovvero il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.

Rispetto all’Ici sono assoggettati ad imposizione sia le abitazioni principali che i fabbricati rurali.

Il rimando all’art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992 per la definizione di fabbricati, aree edificabili e terreni, rende integralmente richiamabile tutta la giurisprudenza di legittimità che si è formata in merito alla definizione degli oggetti imponibili.

Così, ad esempio, in tema di area fabbricabile pertinenziale, questa dovrà considerarsi autonomamente assoggettata ad Imu se accatastata in modo autonomo (Cassazione, n. 22129/2010).

Il richiamo all’intero art. 2 dell’Ici, rende applicabile anche all’Imu la finzione giuridica per le aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli. Per l’individuazione dei soggetti aventi diritto occorrerà, anche per l’Imu, far riferimento alla definizione contenuta nell’art. 58 del D.Lgs. n. 446/1997, che ha limitato l’applicazione dell’agevolazione alle sole persone fisiche, escludendo le società di persone e di capitali, anche se aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale.

Per terreni agricoli si intende il terreno adibito all’esercizio dell’attività indicate nell’art. 2135 c.c..

Anche nell’Imu i terreni ricadenti in zona montana o collinare, individuati nell’allegato alla circolare n. 9 del 14 giugno 1993, continueranno ad essere esenti, ai sensi dell’art. 7, comma 1, lettera h) del D.Lgs. n. 504/1992, richiamato dall’art. 9, comma 8 del D.Lgs. n. 23/2011.

La definizione di base imponibile è in parte disciplinata dal decreto Monti ed in parte dal D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, commi 1, 3, 5 e 6.

Il rimando alla disciplina Ici è operato sia per i fabbricati posseduti da imprese e non iscritti in catasto - che possono continuare ad essere valorizzati provvisoriamente sulla base dei valori contabili – sia per le aree fabbricabili.

Per la quantificazione della base imponibile degli altri fabbricati occorre invece far riferimento all’art. 13, comma 4 del D.L. n. 201/2011, il quale dispone che per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori:

160per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
140per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
80per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
80per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
60per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013;
55per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Nell’Imu non è prevista l’agevolazione per i fabbricati di interesse storico o artistico disciplinata dall’art. 2, comma 5, del D.L. n. 16/1993, che permetteva di quantificare la base imponibile non sulla base della rendita iscritta in catasto bensì su una rendita determinata facendo riferimento alla tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazionidella zona censuaria in cui è ubicato il fabbricato.

Viene meno anche la riduzione al 50 per cento dell’imposta dovuta per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, prevista nell’Ici dall’art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 504/1992.

Per i terreni agricoli , il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 130, ridotto a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola.

L’agevolazione per i terreni a conduzione diretta è stata inserita in sede di conversione e non è di chiara applicazione, visto il generico riferimento alla “previdenza agricola”. In considerazione del richiamo operato dalla disciplina Imu alla finzione giuridica prevista per le aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti, si ritiene che il moltiplicatore pari a 110 possa essere usato solo dai soggetti passivi che rispettino i requisiti di cui all’art. 58 del D.Lgs. n. 446/1997 e quindi non dalle società agricole, anche se in possesso della qualifica di imprenditore agricolo a titolo professionale.

Rispetto al regime Ici l’incremento di prelievo è di notevole entità, soprattutto per redditi dominicali non elevati.

3. L’abitazione principale

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come “unica unità immobiliare”, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

La previsione normativa supera la giurisprudenza di legittimità che aveva ritenuto di poter considerare come unica abitazione principale, e quindi esente da Ici, due abitazioni contigue, anche se accatastate separatamente.

Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.

Come per l’Ici, se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

Solo per gli anni 2012 e 2013, la detrazione di euro 200 è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

La norma non richiede che il figlio sia fiscalmente a carico. Per quanto riguarda la suddivisione di quest’ulteriore detrazione in caso di più soggetti passivi, si ritiene che questa segua le stesse regole della detrazione di base, e che quindi sia da rapportare ai mesi ed alla percentuale di possesso.

L’importo della detrazione per i figli non può superare l’importo di euro 400.

La detrazione complessiva può essere, quindi, al massimo di euro 600.

I comuni possono disporre l’elevazione dell’importo della detrazione, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio. In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione non può stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione.

L’articolo 13, comma 10, prevede che la detrazione di 200 euro per l’abitazione principale e la maggiorazione di 50 euro per figlio di età non superiore a ventisei anni, si applichino alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituiti autonomi delle case popolari.

Sia l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze che la detrazione si applicano, invece, al soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario della casa coniugale, a condizione che il soggetto passivo non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso comune ove è ubicata la casa coniugale.

I comuni possono prevedere che ai fini Imu si considera direttamente adibita ad abitazione principale, con conseguente applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione, l’unità immobiliare posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’abitazione non risulti locata.

Allo stesso regime dell’abitazione soggiace l’eventuale pertinenza.

4. I fabbricati rurali

La normativa, diversamente dall’Ici, attrae ad imposizione anche i fabbricati rurali.

Poiché il presupposto dell’Imu è il possesso di immobili di cui all’art. 2 della normativa Ici, il legislatore ha abrogato, a decorrere dal 1° gennaio 2012, l’art. 23, comma 1- bis del D.L. n. 207/2008, il quale disponeva quanto segue:
«ai sensi e per gli effetti dell’art. 1, c. 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’art. 2, c. 1, lett. a), del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, deve intendersi nel senso che non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità di cui all’art. 9 del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni».

I fabbricati rurali hanno un diverso regime di imposizione a seconda che siano destinati ad abitazione o che siano strumentali. Per questi ultimi l’art. 13, comma 7 prevede un’aliquota ridotta dello 0,2 per cento, riducibile dal comune fino allo 0,1 per cento.

È ormai pacifico nella giurisprudenza di legittimità che per fabbricato rurale strumentale debba intendersi esclusivamente quello accatastato in categoria D/10.

I fabbricati rurali destinati ad abitazione sono trattati dal legislatore Imu al pari delle altre abitazioni. Sarà quindi applicabile l’aliquota dello 0,4 per cento, aumentabile o riducibile dal comune sino a 0,2 punti percentuali, oltre alle detrazioni, nel caso si tratti di abitazione principale, oppure l’aliquota ordinaria nel caso tale condizione non ricorra.

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Problemi interpretativi si pongono, invece, con riferimento alle costruzioni strumentali destinate ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate superiori a cento, previste dall’art. 9, comma 3 - bis, lettera f) del D.L. n. 557/1993. Il successivo comma 3-ter prevede che tali abitazioni sono censite in catasto autonomamente, in una delle categorie del gruppo A

Appare incongruo applicare all’abitazione dell’agricoltore l’aliquota prevista per l’abitazione principale, pari allo 0,4 per cento, ed all’abitazione occupata da propri dipendenti l’aliquota ridotta dello 0,2 per cento.

Per poter attrarre ad imposizione tutti i fabbricati rurali è necessario che questi siano iscritti in catasto, mentre oggi lo sono solo quelli costruiti o modificati a decorrere dal marzo 1998, vigendo ancora il “regime transitorio” di cui all’art. 27 del DM n. 28/1998.

Tale norma non prevede per i fabbricati rurali preesistenti all’11 marzo 1998, e risultanti iscritti in catasto terreni nel rispetto della preesistente normativa (Mod. 26), l’obbligo di iscrizione al catasto fabbricati, anche in caso di volturazione conseguente ad atti traslativi o costitutivi di diritti reali.

Questo regime transitorio è cessato con l’entrata in vigore dell’art. 13, comma 14-ter del D.L. n. 201/2011, inserito in sede di conversione. La norma prevede che «i fabbricati rurali iscritti al catasto terreni, con esclusione di quelli che non costituiscono oggetto di inventariazione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28, devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, con le modalità stabilite dal decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701»[1].

Per il pagamento della rata di giugno 2012 i contribuenti dovranno effettuare il versamento determinando l’imposta dovuta facendo riferimento ad una rendita presunta.

L’art. 13, comma 14-quater, dispone, infatti, che «nelle more della presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale di cui al comma 14-ter, l'imposta municipale propria e' corrisposta, a titolo di acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari già iscritte in catasto. Il conguaglio dell'imposta e' determinato dai comuni a seguito dell'attribuzione della rendita catastale con le modalità di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. In caso di inottemperanza da parte del soggetto obbligato, si applicano le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, salva l'applicazione delle sanzioni previste dagli articoli 20 e 28 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni».

Il termine previsto per l’accatastamento, il 30 novembre 2012, non dovrebbe essere prorogabile, visto che la debenza dell’imposta non è collegata all’intervenuto accatastamento ma al possesso di fabbricati, facilmente individuabili anche dal catasto terreni, visto che tali fabbricati sono iscritti con la dicitura “fabbricato rurale”.

Peraltro, in caso di inerzia del contribuente, il comune può, oltre che attivare la procedura 336, anche emettere atto di accertamento, determinando d’ufficio la rendita presunta, ovviamente nel caso in cui nel 2013 non sia presentata la dichiarazione Imu relativa al 2012, con l’indicazione sia della rendita presunta che di quella proposta.

[1] L’art. 3, c. 3 del D.M. n. 28/1998 non considera unità immobiliari da iscrivere al catasto fabbricati, purché non dotati di autonoma suscettibilità reddituale i seguenti immobili:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a m 1,80 e volumetria inferiore a 150 mc.

5. Le aliquote

L’aliquota di base dell’Imu è pari allo 0,76 per cento ed i comuni possono modificarla, in aumento o in diminuzione, sino a 0,3 punti percentuali.

L'aliquota è ridotta allo 0,4 per cento per l'abitazione principale e per le relative pertinenze. I comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali.

L'aliquota è ridotta allo 0,2 per cento per i fabbricati rurali ad uso strumentale; i comuni possono ridurre l’aliquota fino allo 0,1 per cento, ma non posso aumentarla.

I comuni possono ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4 per cento nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario, in quanto utilizzati esclusivamente per l’esercizio di arti e professioni o da imprese commerciali (art. 43, del TUIR), nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle società ed, infine, nel caso di immobili locati.

L’art. 13 dà la possibilità ai comuni di prevedere che l’aliquota ridotta per l’abitazione principale, e relative pertinenze, e le detrazioni si applichino anche ai soggetti di cui all’art. 3, c. 56 della legge n. 662/1996, ovvero all’unità immobiliare posseduta, a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’abitazione non risulti locata.

Il comune può anche deliberare che l’importo della detrazione di 200 euro sia elevato fino a concorrenza dell’imposta dovuta, nel rispetto degli equilibri di bilancio. In tal caso, la norma prevede che il comune “non può stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione”.

9. L’Imu statale

L’Imu racchiude due imposte, una comunale ed una statale.

L’imposta erariale è pari alla metà dell'importo calcolato applicando alla base imponibile di tutti gli immobili, ad eccezione dell'abitazione principale e relative pertinenze, nonché dei fabbricati rurali ad uso strumentale, l'aliquota di base pari allo 0,76 per cento.

L’art. 13, comma 11, specifica poi che le detrazioni previste dalla norma, nonché le detrazioni e le riduzioni di aliquota deliberate dai comuni non si applicano alla quota di imposta riservata allo Stato.

Le attività di accertamento e riscossione dell'imposta erariale sono svolte dal comune al quale spettano le maggiori somme derivanti dallo svolgimento delle suddette attività a titolo di imposta, interessi e sanzioni.

Il decreto Monti, poi, nulla dispone in tema di rimborso della quota statale, non essendo prevista nessuna forma di riversamento delle somme di competenza statale eventualmente rimborsate dal comune e non è immaginabile neanche una forma di compensazione con gli introiti da accertamento della quota erariale. In tale situazione, si ritiene che il rimborso vada disposto dal soggetto che riscuote e quindi lo Stato.

10. Versamento Imu

Il versamento dell’Imu è effettuato esclusivamente tramite F24; la disposizione deroga espressamente all’art. 52 del D.Lgs. n. 446/1997 ed è quindi preclusa al comune la possibilità di prevedere forme alternative o aggiuntive di versamento dell’Imu.

Per quanto attiene all’Imu erariale, l’art. 13, comma 11, prevede che questa «è versata allo Stato contestualmente all'imposta municipale propria».

Le modalità di versamento tramite F24 dovranno essere stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate. Sarà, probabilmente, quella la sede dove si chiarirà come sarà versata la quota statale e l’auspicio è che in sede di versamento venga automaticamente riversata allo Stato la sua quota, non essendo immaginabile un riversamento successivo ad opera dei comuni, ne tantomeno un riversamento successivo ad opera dello Stato.

Tale modalità potrà realizzarsi solo se il contribuente sarà chiamato ad effettuare due versamenti, uno per la quota di competenza statale, applicando la metà dell’aliquota di base, e l’altro per la quota di competenza comunale, applicando la metà dell’aliquota di base, maggiorata o ridotta a seconda delle scelte operate dal comune. Se il contribuente possiede più tipologie di immobili, con aliquote diverse, sarà veramente complicato tenere distinta, in sede di versamento, la quota statale da quella comunale.

I soggetti passivi effettuano il versamento dell'imposta dovuta al comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre (art. 9, comma 3 del D.Lgs. n. 23/2011).

Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

Per quanto riguarda i versamenti dei residenti all’estero, non sono state riproposte le modalità alternative di versamento previste per l’Ici dall’art. 1, comma 4-bis del D.L. n. 16/1993 (versamento in unica soluzione entro la scadenza di dicembre con maggiorazione di tre punti percentuali) e dal D.I. 22 dicembre 1993 (versamento cumulativo ad Equitalia per tutti gli immobili posseduti in Italia).

11. Dichiarazioni Imu

La disciplina dell’Imu non prevede alcun termine per presentare la dichiarazione, iniziale o di variazione, e non si sa se quanto già dichiarato ai fini Ici acquisisca automaticamente valore anche ai fini Imu, posto che si tratta di due tributi formalmente distinti.

Non è stata richiamata la disciplina Ici, che fa coincidere il termine con quello di presentazione della dichiarazione dei redditi. Non sono stati neanche richiamati il D.L. n. 223/2006 e la legge n. 296/2006, che hanno eliminato l’obbligo di presentazione della dichiarazione allorquando gli elementi necessari alla gestione dell’Ici sono presenti nel modello unico informatico (MUI), messo a disposizione dei comuni dall’Agenzia del territorio.

Altrettanto dicasi per l’art. 15, comma 2, della legge n. 383/2001 che ha escluso l’obbligo di presentazione della dichiarazione per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione che viene trasmessa al comune ove sono ubicati gli immobili, dall’Agenzia delle entrate.

Comunque sia, quanto dichiarato ai fini Ici dovrebbe, automaticamente, costituire la base dati iniziale anche dell’Imu, ma occorrerà comunque presentare la dichiarazione non solo per evidenziare gli acquisti o le cessazioni di immobili, il cambio di valore delle aree fabbricabili, ma anche le variazioni di imposizione conseguenti a tutte quelle agevolazioni non più presenti nel nuovo tributo.

Si faccia l’esempio di un contribuente che possiede un’abitazione principale e due garage (C/6); egli dovrà dichiarare al comune quale dei due è pertinenza, dovendo corrispondere l’Imu sul secondo garage con aliquota ordinaria dello 0,76%.

Stesso discorso, per quei contribuenti che, sulla scorta di una benevola giurisprudenza di legittimità, hanno beneficiato dell’esenzione Ici per due abitazioni contigue.

Anche le abitazioni rurali, e relative pertinenze, iscritte al catasto terreni, da valorizzare fino al loro accatastamento con rendita presunta, dovranno essere oggetto di dichiarazione, posto che queste sono ora sconosciute al fisco comunale.

Non dovrebbe, invece, esserci alcun obbligo dichiarativo con riferimento all’ulteriore detrazione , rispetto a quella base di 200 euro, per figli di età non superiore ai 26 anni, visto che la norma richiede la residenza anagrafica e quindi l’informazione può essere desunta direttamente dalle anagrafi comunali.

Va, infine, evidenziato che il modello di dichiarazione dovrà essere approvato (articolo 9, comma 6 del Dlgs. 23/2011) con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.

Fonte: ANCI Emilia Romagna